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居家養老正當時:論養老地產的新策略
時間:2015-02-28 19:18:06    瀏覽次數:
  中國即將迎來人口紅利拐點,未來人口老齡化進程加快成為社會日益關注的現實問題。業界預計未來10年內,中國60歲以上的人口將達到2.43億,占總人口比重18%。未來10年養老住宅的需求量將會保持每年10%的增長,成為市場的消費主導,養老地產將會出現“井噴”現象。養老地產的快速發展,促使國內地產開發商紛紛“試水”養老地產項目。
  養老模式大不同
  人口老齡化是一個全球性問題,在國內也成為一個主要社會問題。人口老齡化加劇,給傳統養老模式帶來很大的壓力。而我國近年來由于子女贍養負擔加重、生活觀念轉變等原因,造成許多老年人成為空巢家庭或獨居家庭,急需探索新的養老模式。從西方發達國家來看,養老模式目前主要有以下幾種:
  一是家庭養老。老年人居住在家庭中,主要由家庭成員對老人提供贍養服務的養老模式。這種模式為目前包括中國在內各國大多數家庭所采用。
  二是居家養老。老人居住在家中,由所居住的社區來提供養老服務的一種養老方式。這種模式主要依托老人所居住的社區建立的社會化養老服務體系,使老人既能繼續留在熟悉的環境中,又能得到適當的生活娛樂、身體健康、精神方面等照顧。目前歐美等發達國家接受居家養老服務的老年人的比例在80%左右。
  三是機構養老。將老人集中在專門的養老院、托老所、老年公寓等養老機構中的養老模式。
  四是輔助生活、輔助醫療養老。在老年社區中建立輔助生活區或輔助醫療區,為生活完全或部分不能自理的老人提供就餐、洗衣、清理房間、醫藥管理、護理照料和康復治療等養老服務。
  居家社區成主流
  機構養老、輔助生活等模式是老齡化中期的主要產物,目前在歐洲、日本、新加坡等國家養老體系中被部分采用。隨著發達國家大多進入老齡化加劇時期,老年人占比較高,通過政府福利政策支持修建較完備的養老設施已難以滿足社會要求,通過社會力量興建的“居家養老社區”就逐漸成為主流。居家養老社區通過整合個人家庭、居住社區、配套設施等資源,使老人回歸家庭,情感需求能夠得到充分滿足;同時通過社區豐富多彩活動滿足老年人需求,是歐美國家解決養老問題的主要方式。這種模式的運營主體大多以開發商為主,并進行商業化運作,居家養老模式的興起也帶動了養老住宅地產行業的發展。
  作為比較典型的美國養老地產的商業化開發模式,CCRC(ContinuingCare Retirement Community)意為持續照料退休社區,通過為老年人提供自理、介護、介助一體化的居住設施和服務,當老年人在健康狀況和自理能力發生變化時,依然可以在熟悉的環境中繼續居住,并獲得與身體狀況相對應的照料服務。
  CCRC是為各類老人都能提供相應的居住產品,以滿足老人在不同生理年齡階段對居住和配套服務的不同要求,老人不需要搬家就可以在社區中安享晚年的綜合社區。
  美國太陽城也是國外比較著名的養老地產案例。作為專供退休老人居住和療養的社區,它經過40多年的發展與完善,已成為美國開發老年社區的著名品牌,開發商已在美國開發了20多個以太陽城命名的老年社區。兩種模式的優勢特色各異,各有成功獨到之處。對國內養老養生地產的開發都有借鑒意義。
  過渡時期催發展
  筆者認為,國內房地產市場中短期可能進入調整時期,但長周期來看房地產行業仍將處于上升周期。其中,養老地產可能是房地產行業未來長期發展的“金礦”。有數據表明,截至2013年,我國60歲以上老年人口已超過2億,占比接近總人口的15%。我國養老市場資金規模近4萬億元,到2030年有望增加至13萬億元。若其中10%的老年人口入住養老社區,未來三年將催生至少4500個養老地產項目需求。
  目前,我國正處于“以機構養老為主的第二階段向居家養老為主的第三階段過渡”時期,而居家養老方式正在逐漸興起。目前60、70年代出生的人是社會核心層,也是具有較強經濟基礎的年齡階層,他們中的一部分人能夠接受從被動養老到主動享受養老生活的轉變,他們更希望退休后與子女分開居住,能夠更好地享受晚年生活。這一群體將成為未來養老住宅地產的潛在客戶,并將催生養老養生地產成為房地產開發的新熱土。
  養老地產新策略
  近幾年來,以居家養老社區為主要模式,由開發商或保險機構等投資興建會員制或度假式的大型養老社區越來越成為行業的發展方向。但是,目前國內養老地產項目受客觀條件、思路觀念的限制,尚具有一定的問題:
  一是開發檔次較低,配套和服務水平有限;二是產業規模小,產業鏈整合度低;三是缺乏開發全過程的經驗,而照搬國外經驗水土不服;四是缺乏清晰的市場定位,對老年客戶群體細分不夠;五是養老相關政策“不落地”,產業標準缺失。概括起來,在國內開發養老地產項目關鍵因素是“硬件建設是基礎,軟件服務是核心”。
  綜合以上對國內外養老地產項目的發展模式與現狀分析,居家養老社區是未來國內養老地產發展的主要方向。建議在國內開發養老地產應從項目定位、項目選址、投資方式、項目運營以及盈利模式等方面入手,具體發展策略如下:
  項目定位:應集中于北上廣深一線城市,或是人口集中、具有區域優勢的部分二線城市。以上區域的目標客戶群體具有較強的經濟實力,思想觀念較易接受新型養老方式??紤]到品牌效應、項目口碑等因素,項目最好定位于大型居家養老社區,一般多為大型低密度養老社區或綜合體,設有專門面向老年群體適應各年齡層群體的居住板塊,并有專門的養老配套機構與設施。
  項目選址:結合城市的自然環境與周邊區域環境,在選址上可以選擇“郊區型”、“景區型”、“氣候區域型”,前二項注重自然景觀環境,強調優美的自然生態與休閑娛樂相結合。第三項利用南北方季節差異,使老人能夠充分享受各地最舒適的季節,實現老人旅游度假式的養老養生方式。
  投資方式:投資養老地產項目一般需要長期持有物業進行出租,造成投資回報周期長,影響資金周轉與使用效率。因此在項目資金來源上可以有以下幾種方式選擇:一是長期持有物業,出租物業回報;二是項目采取“出售+出租”兩種方式,既可加快資金回流,縮短項目周期,又可以獲得長期回報;三是采取房地產信托投資基金(REITs)模式、信托投資、聯合貸款等間接投資方式。
  項目運營:投資興建養老地產項目后,后期項目運營是項目維護客戶信譽、保證項目長期收益的重要環節。居家養老社區項目一般是養老住宅與娛樂、醫療、旅游、度假、教育等配套產品的全方位結合,利潤來源不僅是住宅產品,還有配套服務的物業所帶來的增值收益。所以對開發商專業要求高,而后期物業的經營管理風險也大。從現有養老地產項目來看,社區入住率是決定項目能否在預定期限內實現盈利的關鍵因素(一般入住率達到90%是最理想狀態)。因此,項目后期物業的經營管理最好由品牌開發商或專業物業管理團隊來運作,這樣可以增強開發商從前期開發到后期物業管理全產業鏈的粘性。
  盈利模式:大體可分為“長期出租”以及“出售與出租兼有”兩種模式。二種模式的選擇取決于前期資金的來源屬性。筆者更傾向于后者,因為可以滾動開發、提高資金使用效率。而在項目具體運作中體現為銷售產權模式、會員制模式兩種。會員制模式就是在不能進行產權分割銷售的情況下,出租物業使用權,其中又包括非記名會員制和記名會員制兩種模式。在交納一定數額的會員費購得會員卡,每月交納一定管理費的基礎上,記名會員卡可以繼承和轉讓。非記名會員制則只交納一定的抵押金,每月交納管理費與服務費,適用于短期旅游或度假老人。

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